[투자] 나만 헷갈려? 재건축? (1편_그래서 용적률이 뭐라고?)

 

 

꽉하-! 안녕하세요 :)

나눔꽉꽉 오리꽉꽉입니다💛

 

 

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오늘은 '재건축'에 대한

이야기를 나눠 볼까 하는데요😊

 

 

지역을 임장하다 보면,

쓰러져 가는 구축인데도

높은 가격을 보이는 경우를

발견할 수 있습니다.

 

바로 재건축을 바라보는 단지들이

기대심리로 가격이 오른 것인데요 :)

 

 

 

잘 보면 새 아파트가 보인다...!! 보여...!!

 

 

 

문제는...!!!

제가 '재건축'을 몰라도

너무 모른다는 점이었습니다.

 

 

'재건축' '용적률' '건폐율'

이런 단어들 나오기 시작하면

매번 혼미해지고 왠지 자신이 없었거든요.

 

 

그래서 !! 저처럼 매번

헷갈리는 분들이 있지 않을까 하여

들고 와봤습니다 😆

 

바로 '나만 헷갈려? 재건축?' 시리즈!

(a.k.a. 나헷재)

 

 

 

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1편은 재건축의 기본 개념에 대한

이야기를 해볼까 합니다.

 

 

 

# 재건축 기본 개념

 

네이버에 '재건축'이라고 치면

바로 이렇게 나오는데요.

 

 

재건축이란 말 그대로

기존 건축물을 허물고

'다시 건축하는 것'입니다.

 

(반면, 전면 철거가 아니라

철골보강, 설계 변경 통해

증·개축하는 것을 리모델링이라고 합니다.)

 

 

자 그럼 재건축의

기본 개념을 살펴 보겠습니다

 

 

 

 

 

① 용적률

 

먼저 용적률이란, 대지면적에 대한

건축물의 연면적(바닥면적의 합) 비율을 말합니다.

출처 토지이음

 

위의 그림을 기준으로 살펴보면

대지면적은 100㎡이고

지하주차장인 지하1층을 제외한

바닥면적의 합(연면적)은 150㎡입니다.

 

따라서 용적률은

150㎡/100㎡=150%가 됩니다.

 

지금은 용적률 150%짜리 건물이지만

만약 용적률을 300%까지 올릴 수 있다면

그만큼 높이 지을 수 있다는 얘기이므로

사업성이 나오고 더 좋겠죠?

 

(그런데... 500%까지 올린다면...?

이 이야기는 2편에 ㅎㅎ)

 

 

 

 

 

② 건폐율

출처 토지이음

 

다음으로 건폐율은

건축면적의 대지면적에 대한 비율입니다.

 

즉, 대지면적 가운데 최대한 건축할

수 있는 면적을 나타내는 건데요.

 

 

 

앞서 용적률은 바닥면적의 총합을

기준으로 나타냈다면,

건폐율은 건축할 수 있는 1층 부분을

기준으로 보는 거죠.

 

출처 메리츠증권 박항렬 애널리스트 자료

 

 

 

 

 

③ 대지지분

 

마지막 개념은 대지지분입니다.

'대지지분'은 말 그대로

대지에 대한 자신의 지분을 말합니다.

(실제로 재건축을 고려할 때는

건폐율보다는 대지지분이 의미가 큽니다.)

 

 

사실 우리가 아파트를 매수할 때

단순히는 '건물'만 매수한다고 생각할 수 있는데,

실제로는 토지도 같이 매수하는 것입니다.

(feat.등기부등본 !)

 

아파트처럼 토지의 소유권이

여러 명에게 있을 경우,

전체 대지면적을

전체 소유주 수로 나누게 되는데

보통은 건물의 평수에 비례해서

토지의 지분을 가지게 됩니다.

(대지지분=대지면적X대지권 비율)

 

따라서, 아파트의

평균 대지지분도 있겠지만,

각 개별세대별로도 대지지분이

달라질 수밖에 없겠지요.

 

 

ⅰ) 평균 대지지분 알아보기

 

먼저 평균대지지분

알아보는 방법입니다.

간단하게 해당 단지의

재건축 사업성에 대해 생각해 볼때

체크하기 좋겠죠?

 

PC로 아실 사이트에 접속합니다.

그럼 화면 왼쪽 상단에 위와 같은

파란 버튼이 보이실텐데요.

기본적으로는 단지 명칭과 세대수를

볼 수 있게 설정 되어 있습니다.

 

이걸 클릭해서 아래와 같이

대지지분/용적률로 바꿔줍니다.

 

그럼 이렇게 빨간 동그라미와 함께

대지지분과 용적률이 화면에 뜹니다.

 

대지지분이 높을 수록

빨간 원이 더 진하고 큰 것을

확인할 수 있습니다.

(↑ 모바일 버전으로도 가능합니다)

 

 

하지만 이는 해당 단지의

'평균 대지지분'이고

여기서 몇 평짜리 집인지에 따라

다시 또 세대별로 대지지분이 달라지겠죠?

 

 

 

 

ⅱ) 세대별 대지지분 알아보기

 

각 세대별 대지지분을 확인하기 위해서는

먼저 K-Geo플랫폼에 접속합니다.

https://kgeop.go.kr/

K-Geo플랫폼 인터넷

 

 

 

그 다음 처음 화면의 '건물정보'를 클릭하고

주소창에 아파트 단지 주소를 기입합니다.

 

 

예를 들어 일산서구의

문촌마을5단지를 검색해보겠습니다.

 

그럼 이렇게 해당 단지에 대한

내용들이 나오는데요.

여기서 '토지'탭을 누르고,

아래로 쭉 스크롤을 내립니다.

 

'대지권등록부'란에서

궁금한 동, 호수를 선택하면

해당 호수에 대한 대지권지분을

확인할 수 있습니다.

 

해당 면적은 ㎡ 기준이므로

나누기 3.3을 해주면

평수가 나오겠죠?

 

이 매물은 24.8평 정도의

대지지분을 갖는 걸 알 수 있습니다.

 

 

😊😊😊

 

자, 개념이 어느정도 자리 잡히셨나요?

 

 

꽉! 잡아! 꽉포인트 나갑니다 :)

 

 

💛꽉! 잡아! 꽉포인트💛

① 용적률 : 대지면적에 대한 연면적 비율(바닥의 합!)

② 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적 비율(1층!)

③ 대지지분 : 땅에 대한 나의 지분

+대지지분 확인법 : 아실 / K-Geo플랫폼

 

 

 

사실, 오늘 글에서

재건축 사업성 확인하는 법까지

알아보려 했으나...,,

분량 조절 실패로 ^_ㅠ

다음 편에 찾아 뵙겠습니다.

 

 

재건축 사업성 가늠해보기,

노후계획도시 특별법에 대한 내용 등

알찬 내용들이 기다리고 있으니

나.헷.재 시리즈 쪼금만 기다려주세용 ><

 

 

 

 

그 때까지! 꽉 빠-!💗