[독서후기] 부동산 투자 인사이트 (김준영)

 

책 제목 : 부동산 투자 인사이트 (김준영)

핵심 키워드  : # 공급 # 수요 # 상승

 

 

[본]

- p.32 도시가 작든, 크든, 대부분 도시들은 편익 우위지역이 생겨나며, 열세지역에서 우위지역으로 계속해서 사람들이 모여들게 만든다. 도시의 역사가 깊을수록 만들어 놓은 편익이 많으며, 이는 더욱더 대체 할 수 없게 된다. 특히 학군이라는 무형의 편익은 아무리 작은 도시라도 부동산 가격에 큰 영향을 주게 된다.

 

- p.73 공급이 부족할 때 항상 매매가격 상승의 변화로 나타난다면 쉽게 파악되겠지만, 꼭 그런 것은 아니다. 수요와 공급의 불일치는 무엇으로든 시장에 다른 통계로 표현될 뿐이지, 꼭 매매가격 상승으로 나타나는 것이 아니라면, 전세가격 상승이나 미분양 감소, 또는 전세수급 증가로 나타나거나 다른 모습으로 보이는 것 뿐이다.

 

- p.76 공급이 만들어 놓은 시장의 상승환경은 결국 공급을 통해서 시장을 잠재우지 못하면 중간에 나오는 규제 정책은 큰 의미가 없다. 특히 수요와 공급이 맞지 않느느 2~3년 정도의 기간은 어떠한 규제도 시장에 잘 먹히지 않는다.

 

- p.98 가격과 거래량이 가장 의미 있는 시기는 하락 이후에 첫 번째 거래량이 늘어나는 시점에서 한 해 동안 꾸준히 증가한 거래량이다.

 

- p.101 다시 정리하면 거래량을 선행 지표로 사용할 수 있는 것은 단 한 번뿐이다. 침체기에 있는 도시의 공급부족으로 인한 첫 번째 매매거래량 증가는 선행 지표라고 할 수 있다. 이후 가격이 상승하고 난 후에는 수요가 공급자가 되기도 하며, 시장에 따라 매물 감소의 영향으로 거래량의 의미는 축소된다고 봐야 한다.

 

- p.114 매매가격이 하락으로 들어가기 전인 2008년에 미분양이 크게 증가했고, 상승하기 전인 2013년에서 2014년으로 넘어가는 구간에 크게 줄어든 미분양은 꼭 기억해야할 부분이다. 미분양이 늘어나기 시작하는 시점과 미분양이 줄어드는 시점이 과공급에서 탈출하는 시점이거나, 과공급의 시작점일 가능성이 매우 높기 때문이다.

 

- p.120 서울 수도권의 변곡점은 3년 누적 공급으로 밀어 올릴 수가 없다. 오랜 기간 동안 공급부족으로 누적된 환경이어야 되며, 그 에너지원도 커야 되기에 한 해 입주물량이 작다고 상승장을 만들 수 없다. 지난 과거를 돌아보면 서울 수도권의 경우 입주물량이 많을 때 상승하며, 반대로 입주물량이 작을 때 오히려 하락했다. 힘을 모아서 움직이는 전형적인 후행시장이다.

 

- p.201 이렇게 가격이 상승하는 과정에서 어느 선까지 가격이 결정되는데, 이 때 가장 중요한 것은 입지와 위치, 그리고 희소성에 의해서 가격이 결정될 가능성이 가장 높다.

 

- p.237 필자가 생각하는 그해 전망은 추세와 변수의 합이 그해 전망이라고 생각한다. 추세는 상승의 추세든, 하락의 추세든 하나의 방향이고, 변수는 그해 수많은 변수들 중에서 시장에 가장 크게 영향을 주는 것들로 인해 시장의 변동성, 즉 상승폭이나 하락폭에 영향을 주게 된다. 상승장에서 하락의 변수가 들어오면 상승의 폭을 흡수하게 되고, 하락장에서 상승의 변수가 들어오게 되면 하락폭이 진정된다. 하지만 상승이든, 하락이든, 추세가 정해져 있다면 방향은 바뀌지 않고 변동폭만 조정을 받는 것이다.

 

 

 

[깨]

중간 중간 데이터를 해석하는 부분이 가끔 어렵기도 했지만 개인적으로 재미있게 읽은 것 같다. 특히나 그동안 배웠던 내용들이 표현이나 용어는 조금 달라도 많이 녹아 있어서 신기했다. 몰랐던 부분들도 있었는데 특히 자가보유율을 잠재수요 파악정도로만 생각했는데, 이걸 하락의 시그널로 파악할 수 있는 부분도 참신했던 것 같다.

20년 투자자의 인사이트란 정말 깊구나라는 생각도 들고... 현장에서 직접 부딪혀가며 얻은 인사이트들을 시원한 에어컨 아래에서 이렇게 구할 수 있다는게 감사했다. 독서를 놓치지 말아야겠다 ㅎㅎ!!

결국 중요한 것은 수요와 공급이라는 점. 저자가 주는 인사이트들 잘 소화할 수 있도록 또 재독하고 싶다.

 

 

 

[적]

1. 상승 vs 하락의 시그널 생각해보기

2. 현재 임장지역에 적용